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人民币对外升值而对内贬值 影响房价涨跌

要闻 | 来源:搜狐网 2013-11-11 15:30:53 作者:张庭宾 我要评论
[导读]人民币升值被指推高楼价,热钱外流或致楼价大跌,中国买房形势依旧严峻。

当2013年北京、上海房价同比再涨20%,房价收入比已经高达35~40倍,已在全世界遥遥领先——中国境外最高的莫斯科约为20倍的情况下,谁应当对高房价负责成为焦点话题。

面对千夫所指,作为房地产业的代言人,任志强再次奋起反击,泄露了我国货币双发的天机:“对中国来说,真正的泡沫是货币双发。如果没有货币双发,什么泡沫都没有,通胀是因为货币引起的。”

所谓“货币双发”,指的是中国企业出口,获得美元贸易顺差,或者是国际热钱投机中国的美元,都要被中国央行强制接手,按照当时的美元对人民币汇率,向国内发行等量的人民币基础货币,进入国内金融和经济系统流通,这成为中国货币超发的最重要来源。

2013年三季度中国外汇占款(进入中国外资兑换为国内人民币的官方准确数字)余额为27.51万亿元人民币,而中国的基础货币总量为26.3万亿元人民币,即外汇占款对基础货币的覆盖为104.6%,换言之,中国超过100%的基础货币都是由外来美元所发行的!

由此,人们难免产生一个巨大的疑问,在上世纪90年代以前,中国的外汇储备非常有限,1986年也仅20.76亿美元,由其投放的国内流动性可 以忽略不计,换言之,那时候中国国内的流动性完全自发自主的。近30年过去了,原来国内内生流动性为什么由100%而逐渐萎缩,到如今几乎100%依赖海 外资金呢?这与巨大的楼市泡沫又有什么关系呢?

仅从两个关键节点即可见一斑。1999年中美签署加入WTO协议,2001年中国正式加入WTO,海外工商业对中国投资进入了高峰期,中国这一 轮的楼市泡沫就是从此开始的。2005年7月,中国人民币开始单边升值周期,这吸引了巨量国际投机热钱投资中国,中国的楼价进入了飙涨时期。

如果从流动性变迁的角度,我们可以看到一个清晰的逻辑,即由于中国无法遏制政府消费和投资浪费,由于中国国企未能成功改造成充满活力的民营企 业,造成双重流动性紧缩,因而不得不对外开放,借助外商直接投资维持繁荣增长;当外商直接投资和贸易顺差增长达到顶峰的时刻(2005~2007年),不 得不以人民币升值吸引国际热钱投机而维持虚幻繁荣增长。

然而,这种外部输血式增长总有到头的一天,或者说,现在这种输血式增长已经接近尾声。因为外资和热钱来到中国,它们是来赚钱的。跨国公司在经历 了投资期,获得了对中国市场的相对垄断后,开始源源不断地向母公司回流利润,如今在美国再工业化和推行TPP对中国进行进口替代的情况下,一些企业连本金 也在外流;热钱在投机中国A股、楼市等赚得盆满钵满后,也是要回流回报股东的,同时也要避免外来的人民币下跌的风险。

无论是从资本和金融项目,还是经常项目,还是外汇占款,我们都可以看到过去十年外资由加速流入到流入减速,乃至未来绝对额下降的趋势。中国经常 项目顺差在2008年见顶,为4400亿美元,如今已经连续下跌了4年,2012年至1931亿美元;资本和金融账户顺差在2010年见顶,为2260亿 美元,2012年甚至出现负值,为-1173亿美元;外汇占款在2007年见顶,为29390亿元人民币,下降至2012年的4945亿元。

与此相对应的是,2007年中国股市见顶;2010年中国楼市再掀高潮;2011年中国PE和VC投资收益见顶;2012年中国商业银行利润见 顶……如今仅剩房地产泡沫尚在最后冲刺。而楼市也已经出现了分化,二三线城市涨价乏力,部分城市泡沫已经破裂;新房交易较火,而二手房交易冷却,现在全国 能够继续保持高速增长的仅北京、上海、广州、深圳等几个一线城市。

中国楼市最后见顶,是由于政府力保投资模式得以继续的必然,政府投资的来源除了税收之外,最重要的支撑是土地财政,这是一种变相税收。力保土地 财政就要力保房价,就要通过土地招拍挂推动地价的上涨,再用土地来进行各种融资,继续进行政府投资。然而,房价的持续上涨,不仅极大地削弱了内需,更大大 增加了企业成本,令国内企业赚钱更加困难,中国企业流动性更加萎缩。可谓逼空了中国内需、民生、企业和经济。

为了保楼价推楼价,在内部流动性接近枯竭的情况下,必须要靠吸引热钱继续投机中国,而要保持热钱对中国的热情,就要靠强行推动人民币升值,可谓骑虎难下。即人民币升值—吸引热钱—推高楼价,在这个逻辑关系中,人民币升值与楼价成正比。

一个令人难堪的悖论是,作为最重要的资产,楼价越是上涨,则人民币在国内的购买力越是贬值。这会形成一个越来越危险的背离,即人民币对外升值而 对内贬值,当这种背离达到极致的时候,难免物极必反,即出现人民币对外大幅贬值和对内大幅升值(通缩),而造成这种反向运动的直接动因是——国际热钱大量 外流。

未来中国可能出现的最困难局面是,在热钱大量外流、国内流动性急剧萎缩的同时,国际石油价格和粮食价格大涨,加上人民币大幅贬值,由于中国石油(7.76, -0.07, -0.89%)和粮食的对外依赖度已经分别接近60%和13%,届时国内将出现严重农业输入性通胀(但与此同时工业品将严重通缩),楼市将会受到外资抛售和刚需短供的双重冲击。楼价将会大跌。

这时候政府和央行将面临非常困难的选择,如果大规模释放流动性救市,粮价将更大幅上涨,甚至影响社会稳定;如果不救市,则楼价失去最后避免雪崩的可能。

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