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万科刚需大盘降价三成 广州楼市下调通道或开启

要闻 | 来源:每日经济新闻 2014-05-26 09:15:48 作者:果子 我要评论
[导读]近期市场正处于调整期,不少高端客户认为不久以后政府将会采取一些必要的救市手段,一旦出现限购放松,拿到购房资格的人大幅增多,很可能导致市场的供不应求。
    毛大庆发言风波过后,万科的一举一动更是受到业界的关注。近日万科广州的降价行为,再次成为市场的焦点。

从万科的举措,以及广州和其他地区的情况来看,我们发现,在市场持续低迷的当下,各地、各房企都有自己的应对措施。有些地方出手“救市”,有些地方“按兵不动”;有些地方成交低迷,有些楼盘降价促销;有些房企多元发展,有些房企战略转移。

房地产市场真到了分水岭?传统房企将何去何从?

持续低迷的市场状况,让去年领涨全国的广州楼市也感受到明显的压力,部分房企高举降价大旗。

上周末,广州多个楼盘密集入市。《每日经济新闻》记者发现,位于番禺的刚需大盘万科欧泊猛然降价三成开售,并取得热销九成的靓丽战绩,成为近段时间销售最火爆的楼盘之一。此外,包括保利地产、绿地等房企也纷纷加大促销力度。

中原地产项目部总经理黄韬向记者表示,随着杭州、常州等城市降价消息出现,加上银行持续收紧房贷,即便是作为一线城市的广州也难免遭受市场压力。万科的降价只是一个开端,预计越来越多的开发商将采用更积极的降价策略,今年内广州楼市或将出现一波降价幅度约10%的调整。

部分房企加大促销力度/

5月24日,位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊推出B区共204套洋房,户型为80~95平方米,销售均价约为15000~16800元/平方米,部分房源最低售价仅为13200元/平方米。《每日经济新闻》记者查阅网易房产数据中心获悉,万科欧泊最近一个月的网签均价为21231元/平方米,这意味着此次销售均价较前期降幅接近30%。

在售楼中心,销售小姐向扮成买家的记者表示,“万科欧泊去年年中售价曾经涨至23000~25000元/平方米,虽然本次推出的房子靠近变电站,位置相对逊色,但价格相当于去年年中售价的6.5折,因此新货相当抢手,前期认筹的买家数量已经超过500位。”

“很多高楼层户型开盘仅仅一小时便被一扫而光,本来还想仔细挑选比较价钱,但不到一会就被别人挑走,只能赶紧敲定走人”,购房者陈明(化名)告诉记者。开盘仅仅两小时后,记者了解到,万科欧泊当日所推的204套已经售出近九成。

对于此次降价,记者试图采访万科广州公司的相关负责人,但至截稿前电话仍未能打通。

“万科本来就是市场方向标之一,万科欧泊更是去年的热销刚需盘之一,此次它突然高举降价大旗,难免会对市场造成心理上的影响”,黄韬向记者表示。

除了万科,记者发现,包括保利、绿地等房企在广州市场也加大了降价促销的力度。位于增城区的保利东江首府也于昨日(5月25日)加推A13栋共69套新房,主力户型为129~139平方米,折后售价为11500元/平方米,较该项目去年约13000元/平方米的销售均价下降近12%,保利东江首府在推货当日售出约八成。此外,位于白云区的全新盘绿地·时代云都汇昨日推出286套商业性质的产品,主力户型为47~53平方米loft公寓产品,开盘当日推出认筹1万元抵8.8折的优惠,折后均价约为23000元/平方米,低于周边的在售项目均价。

克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰告诉记者,随着大企业纷纷降价,大量中小型企业只能被迫“跟风”促销,广州楼市接下来的调整压力将进一步加大。

广州成交量有望探底回升/

国家统计局数据显示,去年广州房价全年涨幅达到20.1%,领涨四大一线城市。但自去年11月18日出台“穗六条”调控政策以来,广州楼市成交持续低迷,房价也呈现下降迹象。

根据网易房产数据监控中心数据,“穗六条”出台后半年(2013年11月19日~2014年5月18日),广州市一手住宅网签量为34675套,网签面积为39.38万平方米,较政策出台前半年大幅下降31.73%与34.01%,网签均价为13970元/平方米,同比涨幅大幅放缓至1.8%。

持续低迷的成交,与不断攀升的库存形成强烈对比。合富辉煌的统计数据显示,今年1~4月广州新建商品房成交面积为158万平方米,但同期新增供应面积为226万平方米。截至4月底,广州可售存量面积为846万平方米,存量消化期大幅攀升至22.6个月。

合富辉煌首席市场分析师黎文江向记者表示,按照以往的市场规律,进入3~4月份,市场成交会出现明显回暖,但至今备受业界关注的“小阳春”始终没有出现,银行收紧房贷对市场回暖产生进一步的抑制作用,随着可售库存不断攀升,开发商迫于资金压力,降价促销的力度或将进一步加大。

“虽然5月份以来市场成交依然低迷,但从最近的一些热销楼盘可以看到,开发商如果愿意把价格下调约10%~15%,购买力便会随之涌现。”黄韬预计,在接下来的6~8月,开发商会进一步加大降价力度,广州楼市将正式开启降价通道,年内将会出现一波约10%的调整,但由于广州刚性需求旺盛,价格的适度回调有利于刺激需求的释放,成交量有望在年底出现探底回升的走势。

房企突围

净租赁回报率高房企抢食物流地产“蛋糕”

蓬勃发展的电子商务,一方面给商业地产带来冲击,另一方面为物流地产带来机遇。

世邦魏理仕日前发布的研究报告显示,根据艾瑞研究预测,至2017年中国网络零售额将达4.1万亿人民币,相对于供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场,以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比,物流地产回报较高且发展前景广阔,吸引包括万科、绿地在内的越来越多传统房企进入。

据《每日经济新闻》记者观察,近年来,以普洛斯、丰树为代表的外资营运商已经占据我国物流地产市场主要份额,以阿里巴巴、京东为代表的“电商派”也在加紧跑马圈地,万科等传统房企能否分得一杯羹仍然是未知数。

物流地产需求旺盛收益高

物流地产受到垂青,与电商的高速发展不无关系。世邦魏理仕的研究报告指出,随着国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展,零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求近年来增长迅速。

据中国仓储协会估算,截至2012年底,全国营业性通用仓库总体量达6.98亿平方米。但世邦魏理仕的统计显示,截至2013年底,由12家主要的全国性物流专业开发商开发的高标准仓储设施存量累计仅约1300万平方米,占全国仓储设施总面积的比例甚微,难以满足以电商为主导的零售行业高速发展所产生的需求。

仲量联行广州工业地产部董事张宁告诉记者,由于物流地产需求强劲,全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨,目前物流地产的净租赁回报率约为5%~6%,远高于商业地产约3%的平均回报水平。

《每日经济新闻》记者发现,5月16日,河北省廊坊市国土土地开发建设投资有限公司与北京万科签署《战略合作框架协议》,拟就双方基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系。绿地集团、万通控股、合生创展等传统住宅开发商近年来也陆续进军物流地产。其中,绿地去年逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产。合生创展也成功开发了包括广州合生T.I.T国际产业园、北京中关村[0.00% 资金 研报]科技园亦庄园项目、合生粤港金融科技产业园等工业地产项目。

传统房企仍然有竞争优势

目前,国内物流地产以普洛斯、嘉民等外资巨头占主导地位。以全球最大的物流地产商普洛斯为例,自2003年进入中国以来,普洛斯的版图已经扩张到国内29个重要城市,投资并管理着103个物流园区,可供租赁面积达1150万平方米,基本形成了对中国主要的空港、海港、高速公路、加工基地和消费市场的物流配送网路的覆盖。

张宁告诉记者,这些外资物流地产营运商进入国内市场接近10年,占据70%以上的市场份额,其业务遍布国内经济发达区域,像普洛斯这种龙头企业不仅拥有丰富的开发营运经验,背后更拥有强大的融资渠道,国内地产商要从这些外资巨头手上分一杯羹并非易事。

此外,以阿里巴巴、京东、苏宁为代表的电商企业也在加紧跑马圈地。已赴美IPO的京东为例,根据该公司5月19日向美国证券交易所更新递交的F-1招股书显示,京东已在全国34个城市拥有82间仓库,总建筑面积超过130万平方米,未来还将进一步在一线和三线城市扩大版图。

张宁认为,虽然物流地产市场“强手林立”,但传统住宅开发商仍然有自己独特的优势:首先,房地产开发商自身拥有不少商业项目,借此拥有数量庞大的企业客户群体,能为其物流地产发展带来客户资源;其次,由于地方政府在出让地块时更着眼于能够给政府带来税收并创造就业机会的经济活动,因此在出让仓储物流用地时会更加谨慎,住宅开发商往往拥有良好的政府资源,更容易获得地段更佳、体量更大的工业地块。

地方政策

安徽救市第二枪宣城公积金贷款额度上调至30万

继安徽铜陵市宣布首次购房申请个人住房公积金贷款的首付比例由30%降至20%,并给予契税补贴后,该省宣城市也紧随其后出台新政进行救市。

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