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谁是中国房地产市场"老大"?

要闻 | 来源:明源地产研究院 2014-12-09 10:04:29 作者:明月 我要评论
[导读]“第一”真的那么重要吗?在老潘看来,“行业第一,即重要,又不重要!”
    一、地产行业一哥——其实“即重要,又不重要”

“第一”真的那么重要吗?在老潘看来,“行业第一,即重要,又不重要!”

说重要,更多是指他的“外部效应”——众所周知,房地产是典型的资源密集型行业,过去侧重点是土地,现在侧重点是资金,未来侧重点是人才……但是,需要强调的是,土地、资金、人才等这些资源获得与分布,会呈现很强的“马太效应”,所谓的“行业第一”,类似万科他们会更多、更快、更容易的吸收行业优质资源要素,比如土地,资金,人才和口碑品牌等……所以从这个意义来说,行业第一是有很强的外部性的,这也是近几年闽企近乎疯狂的“冲规模”的原因——直白的讲,就是没规模,就没话语权,没有资源的强吸附能力。

至于媒体关注“行业一哥”到底是万科还是绿地,搞的像猜谜似的,说实话老潘没兴趣猜谜语,也不关心谁当第一,老潘更为关注的是“凭什么当行业一哥”,或是“整个行业进入后千亿时代后我们的行业冠军应该达到什么样的经营管理水准”,我想这是整个行业都需要思考的问题,尤其是在地产转型与白银年代,在行业每年平均利润率以1个百分点下降的预期下应该提前思考。

那么,老潘又为什么说“第一不重要了?”,其实道理很简单,就是企业内部不要过分在乎第一,是企业经营的内部导向问题。

做企业的,不要过分在乎“媒体为了获取广告收入而策划的”外部榜单,而更多要立足自身,思考“凭什么做第一,能否持续做第一以及你能第一背后的“商业模式、盈利模式、运营模式、资源与能力支撑体系等是否科学、合理和实用,这是房企尤其是企业家需要思考清楚的。按阳光城总裁陈凯的说法就是“战略清晰”。

同时,从指标上来看,房企不要只是在乎企业规模怎么样,而应该关注盈利性指标ROE、销售利润率,成本利润率高低和变化,安全性指标的净资产负债率到底如何匹配企业增长高低,增长率指标的增长速度与行业机会的匹配,以及效率性指标比如资产周转率高低等等……房企,在白银时代,比如多跟行业标杆对标,多跟自己“环比,同比”比较,甚至跨界如万科与小米、海尔,招商地产与招商银行战略合作等……这才是一个优秀房企应该需要做的内功。至于单一销售额高低,把上述战略与执行都做好了,销售额那个数字——,只是个顺带的结果而已。

所以,以上这是老潘强调的“行业第一,即重要,又不重要的”的第一观点。

二、白银时期太多要“第一”,何必单恋业绩一枝花?

接下来,第二个问题,老潘想探讨的是未来行业格局和企业分化的事情。

第一,从行业发展阶段来看,房地产已经进入青壮年时代。

任何行业都有起步,发展,成熟和衰退四大阶段,至于房地产,经历前期疯长与泥沙俱下现在慢慢进入成熟期,业内相对专业的说法叫“白银时代”,其实老潘认为,“白银”二字只是个生动的比喻,更专业的说法应该是行业平均利润率开始下降,目前每年平均1个点的利润率在下降,这是一个“很恐怖”的趋势。过去拿地就挣钱,卖房子像卖白菜,闭着眼售罄的时代早过去了,现在是“高库存时代部分城市房子大量积压过剩,信息对称时代客户更挑剔交易更透明,成本高涨时代土地建筑人工利息成本呼呼的上涨,竞争加剧,拿地门槛更高、项目成本更高,销售利润更低——房企稍微不注意,就一毛钱赚不到,所以这个时候外行若是想进入地产,再想分一杯羹,那就不仅仅看你口袋有没有“钱和地”,更得看看你有没有这个投资,开发,运营专业能力与一批铁杆狼性高效的队伍,没这个专业能力,劝你还是不要冒进。

某种意义上,房地产在进入千亿时代的同时,也进入专业时代,进入细分时代。

第二,从行业主题来讲,白银时代一个更为主流的关键词是“分化”。

分化是多方面的,是全局性的,第一,政策会分化,未来一个城市一个政策是大趋势,因为中国东中西部,沿海与内地,地产演变轨迹都存在诸多历史性差别,一城一议很正常。第二,市场会分化,一二三四线城市会加速分化,一二线城市集聚的优质地产商会更多,第三,产品会分化,住宅已经接近天花板,未来房地产住宅销售额每年都会在10万亿左右高位横盘,而商业地产目前严重过剩,深度洗牌只是时间的问题,这个过程中谁先建立“商业全盘运营能力,资产管理能力”,谁将在商业地产领域成为领导者。同样,养老,文化,旅游,产业等地产模式会加速成长,新的业态霸主会逐渐出现;第四,企业会分化,未来住宅10万亿的行业格局下,TOP10房企集中度会加大,去年好像是14%,未来肯定会涨到20%,也就是10强一共会占有10万亿*20%=2万亿的规模,平均下来未来10强房企平均规模就有2000亿,所以现在的百强后面的100亿的要小心了哦。另一方面,未来5000亿的房企会出现,5000亿占据10万亿的市占率才5%,而如今中国龙头企业万科都已经占据3%个点左右,未来马太效应下中国龙头市占率做到5%个点,应该不会太难。

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[编辑:江月]

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江月同学
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