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商业地产投资, 性价比成为考量因素

商铺 | 来源:衢州日报 2015-07-31 15:42:30 作者:明月 我要评论
[导读]今年上半年,商业地产显得很低调。数据显示,今年上半年,市区非住宅项目成交备案732间,备案面积约7.45万平方米,均价9080元/平方米。
    今年上半年,商业地产显得很低调。数据显示,今年上半年,市区非住宅项目成交备案732间,备案面积约7.45万平方米,均价9080元/平方米。而去年上半年,市区非住宅类产品成交备案703间,备案面积约5.83万平方米,均价12040元/平方米。相比之下,今年上半年市区非住宅项目成交备案呈现量升价跌的趋势。

非住宅产品供应充足

前几年,商业地产销售火爆,无论是商业用地的供应、开发还是推盘节奏都在加量、加速,而今年从土地市场看,上半年,市区共推出了近十宗土地,商住用地和商服用地数量各占一半,但商住用地与商服用地的出让结果却截然不同,开发商对商服用地的开发似乎兴趣索然,非住宅项目也从主角沦为了配角。

“非住宅类产品供应充足,只是大部分关注度在住宅市场,非住宅类项目显得低调了许多。”市场分析人士表示。据悉,今年上半年,坤德置业、新湖、碧桂园、鑫港等多个房开都有写字楼等非住宅类产品推出,与住宅市场被调控的那些年不同,今年上半年,住宅市场的利好政策不断,人们纷纷被住宅市场所吸引。

“今年写字楼推出比较低调,没有大势宣传,采取的营销模式基本是与企业主一对一对接、洽谈。”市区一写字楼项目销售经理介绍,上半年公司的非住宅类产品全部推出面向市场,但不管是政策利好,还是舆论引导,都倾向于围绕住宅市场,从市场氛围上来说,非住宅项目自然也会受到一定影响。

投资商业地产看“性价比”

衢城的非住宅最疯狂的一个月是在2012年5月份,非住宅类成交均价达到2.8万元/平方米。今年上半年,商业地产的价格明显回落。

对比这两年非住宅的成交均价,今年上半年,非住宅类产品成交均价9080元/平方米;去年同期,非住宅类产品的成交均价12040元/平方米;去年下半年,成交均价10786元/平方米。

再以市本级的商业项目为例,今年上半年的非住宅中,价格较高的项目成交均价12566元/平方米,价格低的均价5819元/平方米,一般项目的成交均价在7000元/平方米至8000元/平方米,性价比较高。

“衢州商业地产的现状是项目多,但却缺乏成功的典型。”一位开发商表示,冲动型消费者通过前几年的项目为冲动消费买了单,今年上半年关注商业地产的多数是自用为主的企业主,及少部分投资客,因此冲动型的客户极少,这使得商业地产的价格保持相对理性的水平。

市场分析人士也表示,除了本地市场因素,整体环境上,上半年不管是政策利好,还是舆论引导,都倾向于围绕住宅市场,从市场氛围上来说,非住宅自然也会受到一定影响。另一方面,股市走牛,或多或少会影响投资资金的走向,使功能用途主要是投资的非住宅产品也受到影响。

商业地产投资趋于谨慎

2015年第二季度中国商业地产调查显示,租户市场情绪指数(osi)和投资市场情绪指数(isi)继续处于负值区间。衢州的商业地产投资也呈现热情渐渐褪去,谨慎更加的趋势。

“衢州目前的租金回报率不到3%,也就是说如果售价是100万元的店铺,年租金如果有3万元是值得投资的,但是衢州多数的店铺租金回报率达不到这个要求。”想投资商业地产的市民徐女士认为,商业地产的投资尤需注意项目的地段、发展前景及项目的专业性等内容,商业地产投资不能随意为之。

“衢州商业地产的市场考验正在到来。”一位商业地产项目开发商表示,近十年,衢州经济发展,小企业主发展多,商铺投资也随之走红,但是面对整体经济不景气,衢州市区的商业地产项目越建越多,是不是有这么大的市场容量值得思考;另外,市区个别商业地产项目的运营失败,电商对实体店冲击等多重原因影响,商业地产或将面临优胜劣汰。“商服用地在出让时就应该让更加专业和更有实力的企业来开发,避免‘管生不管养’等‘伤铺’的产生。”

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[编辑:江月]

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江月同学
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