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“刚改”抢占中端市场楼市 新常态该怎么玩

要闻 | 来源:燕赵晚报 2015-08-10 09:24:09 作者:小江 我要评论
[导读]不可否认的是,在房子不愁卖的年代,“刚改”往往是最容易被忽略掉的一部分市场需求,没有被大多数开发商重视。
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“刚改”房:需要打动人心的楼盘产品

不可否认的是,在房子不愁卖的年代,“刚改”往往是最容易被忽略掉的一部分市场需求,没有被大多数开发商重视。一方面在刚需汹涌的市场情况下能够看到很多打着婚房、年轻人置业概念的楼盘卖的风生水起,而对于刚需产品来说,并不需要开发商过多的考虑居住舒适度、教育配套等问题,只要价格适中、交通便利就能够赚个“盆满钵满”。另一方面与刚需产品形成鲜明反差的是,在核心地段、生活配套较成熟的区域,开发商更倾向于开发档次偏高、户型面积偏大的高档住宅,这些产品尽管各方面条件都堪称优质,但却价格高昂,普通购房者根本望尘莫及。

“刚改盘”既要满足居住的舒适性、生活的便捷性又要在价格上控制成本,这样的房子不只需要开发商牺牲掉一定的利润空间,更需要在产品研发上具有相当的超前意识。在过去几年,楼市的一路突飞猛进,使市场产品结构陷入了一种中间断层、两极分化的尴尬境地,也把“刚改”需求无情的挡在了门外。

市场中的“刚改”人群增多,某种意义上说也预示着房子正在向居住属性回归,楼市逐步回归理性。应该看到的是在楼市逐渐实现了去投资化,未来房地产发展主要是满足自住需求,而随着大多数人已经完成了首次置业,“刚改”正逐渐成为新的市场主流,成为推动楼市稳步向前的中间力量。

面对这一趋势,对于开开发商来说,谁先抓住了这部分需求,就能够提前走出产品同质化竞争的窘境,在新一轮市场洗牌中脱颖而出。未来,随着购房需求越来越细分而多元化,市场需要更多能够打动人心的“高性价比”楼盘,成为楼市健康稳步发展的新引擎。

“刚改”族:将向刷新房地产主流市场

根据石家庄市房管局上半年备案数据显示,2015年1月到6月,120-150平米备案3141套,占总住宅备案套数的19%。100-120平方米的户型需求趋向上升,而12-150平方米以上的户型销量也较大。由此可以看出,目前石家庄房地产市场是以刚需和刚改为主。

石家庄市住房局相关人士认为,从市场主体需求看,本地居民仍然是市场消费主体,普通商品住房仍然是住房消费者的主要选择,刚性需求和改善型需求是省会住房消费的主要推动力。另外,上半年省会各大开发项目为尽快消化库存、缓解压力回笼资金,均推出了不同程度的优惠措施吸引消费者,明显提升了到访量和成交签约量。

受上半年一系列银行信贷及税收宽松政策的影响,石家庄二手房市场成交活跃,尤其是今年5月份至6月份成交量屡创新高,仅6月份单月二手房成交达到31.06万平方米,同比增长100.80%。相关人士提醒说,住房局的二手房成交均价官方数据,是以地税部门过户交税的核定价格来计算的。这个价格和市场实际成交价格有差异,二手房挂牌实际成交价格比商品房均价只高不低。

石市住房局相关人士表示,伴随着今年以来的一系列房地产市场宽松政策,以及连续降息等利好因素,百姓在住房消费上的购买力将得到进一步释放,预计房地产市场成交活跃的态势将会在后半年持续,石家庄的房地产市场仍将保持平稳发展态势,而住宅项目中主要是刚需和刚改房将成为市场的主流。

河北盈阔地产机构常务副总苏风彦对此认为,石家庄商品房市场发展二十多年后,刚性需求虽然仍然是房地产市场的主流,但是很多人已经具备了基本的住房条件,也就是说,首套“刚需”房很早以前就已经有了,目前已经逐渐进入到更新换代时期,这个更新换代时期就是“刚改”。

刚改盘:是高性价比楼盘的代名词

在记者随机走访的过程中,询问意向售房者的调查显示,其中绝大部分人需求选择的是80-100平方米左右的刚需户型,显示市场上刚性需求已经成为主流,但是和以往不同的是,这些人已经拥有了一套住房。他们就是所谓的“刚改”族,这类人群年龄多在35-50岁,处于事业的稳定上升期,有一定的经济基础,但尚未达到“不差钱”的程度。“刚改房”则通常指面积在90-140平方米,房间结构大多是2-4室,居住功能较强,舒适性较高,但并不奢华的房子。

在和购房者接触中,“刚改族”的意向渐渐清晰。在星河盛世城售房大厅内,正在选房的柳女士告诉记者:她家里已经有一套房子,但是孩子已经6岁了,考虑到以后的居住,孩子和老人都需要独立的居住空间,所以需要购买一套三居室的住房。

刚改一族普遍对楼盘的产品要求比较高,对于“刚改族”而言,由于没有“过渡性”,其挑选的房子很可能是要住一辈子的,加上相对丰富的生活经验,因此更懂得房子是否好用,例如储物空间、孩子的玩耍空间、通风采光情况等等,其居住需求更接地气。

一般而言,“刚改族”以3房为首选。在户型之外,房子的景观、教育、医疗配套等要完善,同时其地理位置通常以区域次中心为主,在停车位、大堂设计、电梯配置上相比小户型楼盘有提升。“刚改族”要求小区内外的配套要完善。

最近两年随着楼市调控的深入,“买方”开始逐渐主导市场,市场从产品层面开始有了新的变化。某种意义上说,楼市中的“刚改”需求其实就是对“高性价比”的楼盘需求,是“高性价比”楼盘的代名词。

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[编辑:江月]
标签: 刚改 新常态

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江月同学
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